El derecho al acceso a una vivienda digna en el marco del proceso de desalojo

*Por Mariano Javier Giussani

La Cámara Civil Sala H desestimó la defensa interpuesta por la demandada, afirmando que la falta de acceso a una vivienda por parte de las accionadas no es una responsabilidad atribuible al locador, atento a que es una obligación del Estado.

           En los autos “AZNAREZ, GONZALO LUIS c/ ROMERO, CLAUDIA ANDREA s/DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO” el juzgado de primera instancia hizo lugar a la demanda, ordenando el desalojo del inmueble. Resolución que fue apelada por la parte demandada argumentando que se encontraba sin trabajo (al igual que su hermana con la que vivía allí) y que de concretarse la medida ordenada las dejaría en un estado de total vulnerabilidad por carecer de medios económicos para acceder a una vivienda digna.

Los jueces de la Cámara luego de analizar los hechos hicieron referencia a que la sentencia recurrida se encontraba ajustada al estado procesal de las actuaciones y a lo dispuesto por la normativa vigente. Respecto al fundamento del recurso de apelación interpuesto por la Sra. Romero primeramente afirmaron que “(…) incluso cuando los particulares no pueden soslayar el respeto de los derechos fundamentales de las personas, sabido es que el obligado directo en materia de Derechos Humanos es el Estado, y no el particular accionante, quien se vería perjudicado ante la falta de restitución de la tenencia del inmueble, vencido el plazo convencional fijado al efecto”.

Seguidamente remarcaron que el objetivo del proceso era la restitución del inmueble que le pertenecía al actor y que la “la tutela del acceso a una vivienda digna no debe ser satisfecha por la parte actora en estos obrados, sino eventualmente por quien tiene a su cargo la gestión de los cometidos estatales en el diseño de las políticas concernientes al sector, de allí que no resulten atendibles los reproches en análisis”. Para luego remarcar que “La garantía constitucional que consagra el derecho a la vivienda no está comprometida directamente en este trámite, por la acción promovida por la actora, quién no se encuentra obligada a resolver la situación de vivienda. La posible vulnerabilidad de la situación del locatario u ocupante (y de su grupo familiar y conviviente), y el ejercicio de sus derechos fundamentales no pueden dar respaldo a la pretensión de repeler y/o condicionar el desalojo apelado, pues eso sería, por así decir, colocar en cabeza del propietario individual la obligación de satisfacer ese derecho a costa del suyo propio”.

Ahora bien, resulta llamativo la incorporación del último párrafo de la resolución donde los jueces analizan la situación personal descripta por la demandada “Por último, resta señalar que tanto la locataria como la ocupante que interpuso recurso de apelación, son personas mayores de edad y que atento a su edad no se encuentran imposibilitadas de acceder al mercado laboral para obtener su sustento.” 

Esa afirmación, aunque formulada dentro del razonamiento judicial del caso, deja abierto un problema más amplio: la distancia entre la respuesta procesal del desalojo y las condiciones reales del mercado laboral y habitacional.

A fin de poder poner en contexto esta situación planteada, resulta útil y necesario efectuar un breve recorrido por algunos datos.

El informe efectuado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil del Poder Judicial de la Nación[1] publicado en Junio de 2026 demostró que entre el año 2020 y 2025 las mayores causales de desalojo fueron la falta de pago y el vencimiento de contrato representando el 65% de la totalidad de los casos, mientras que los procesos iniciados por intrusión llegaron al 15.63 %.  De hecho, los desalojos iniciados por falta de pago pasaron de 622 casos en el año 2024 a 933 en el 2025. Finalmente mientras que en el año 2020 se iniciaron 1389 desalojos en el año 2025 el número se incrementó a 2603.

Sumado a ello, la Encuesta Inquilina 2025, que releva la situación de los hogares que alquilan en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), mostró un deterioro de las condiciones de acceso y permanencia en la vivienda durante el año 2025. De hecho, el 57% de los hogares inquilinos destinó más de la mitad de sus ingresos al pago del alquiler, frente al 38% registrado en 2024. Cabe remarcar que la ONU Hábitat considera que una vivienda es inaccesible cuando “el gasto mensual neto en vivienda (…) supera el 30% de los ingresos mensuales totales del hogar. Junto con la seguridad de la tenencia, la accesibilidad es fundamental para prevenir el riesgo de desalojos, ya que refleja la capacidad de las personas para mantener los pagos del alquiler y la hipoteca”.

Dicho esto, está claro que no se puede perder de vista que el objeto del desalojo es limitado, ya que lo que busca es "la devolución de una cosa al que invoca un legítimo derecho de recuperarla" (Fassi, Santiago, "Código Procesal", T II, p. 592), y bajo esa óptica el fallo bajo análisis es correcto, ya que respeto los procedimientos dispuestos por las normas procesales y por ende la defensa articulada debía ser rechazada.

Sin embargo, es menester tener presente primeramente que el derecho es una herramienta útil para para combatir desigualdades estructurales existentes en la sociedad. Y que por más que el proceso de desalojo no era el ámbito para resolver la situación habitacional de la parte demandada, los jueces (como representantes del Poder Judicial que pertenece al Estado obligado a garantizar el cumplimiento de los derechos de los habitantes) al tomar conocimiento de una posible situación de vulnerabilidad se encuentran facultados en caso de creerlo necesario a emplear medidas para poder hacerle frente, por ejemplo, poniendo en conocimiento de la situación planteada a otros organismos gubernamentales que se encuentran especializados en este tipo de problemáticas.

Notas:

[1] chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://estadisticas.pjn.gov.ar/07_estadisticas/estadisticas/07_estadisticas/Archivos/Trabajos_Especiales/CAMARA_CIVIL/CN%20Civil_An%C3%A1lisis%20de%20causales%20de%20desalojo%20(desde%202020%20hasta%202025).pdf

Aznares C Romero S Desalojo.pdf

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*Periodista egresado del Instituto Grafotécnico. Licenciado en Ciencias Políticas de la UNLAM. Abogado recibido de la UNLAM. Oficial Primero del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial N° 5 del Departamento Judicial de Morón.